집값은 계속 오를까? 그리고 집값 하락은 나쁜 것일까?
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당신에게 집값 하락은 나쁜 것일까?
-장기적으로 집값은 하락해야 한다.
+부동산 신화에 대한 착각
집값은 계속 오를 수 밖에 없다?
인구 증가와 경제성장, 대도시의 주거 편익과 사업성 등 온갖 이유로 인해, 집값은 비록 일시적인 고비가 있더라도 이내 툭 털고 언제나 상승할 수밖에 없다는 식의 주장은 수만 번도 더 들었다.
설령 부동산 위기가 닥치더라도, 부동산에 연루된 수많은 사람들의 재산 피해나 건설경기 침체로 인해 우리 경제의 기반이 흔들린다는 논리가 앞서며 이내 새로운 구제의 손길이 이어졌다.
그러는 사이 우리는 부동산 불패 신화에 한없이 익숙해졌다.
하지만 노벨 경제학상을 받은 토머스 쉴러 교수는 이와 같은 통념을 가차없이 부정한다.
그에게 부동산 신화는＂가변적인 시대정신의 일례＂이며 오래된 신화일 뿐이다.
단기적으로 집값이 하락한다면 당신에게는 어떤 일이 발생할까?
이 질문에 대한 대답은 당신이 누구고 어떤 상황에 처했는지에 달려있다.
경제 전반의 관점에서 보면 집값 하락은 긍정적인 영향과 부정적인 영향을 동시에 미칠 수 있다.
긍정적인 측면에서, 낮은 집값은 주택에 대한 수요를 자극하고 더 많은 사람들이 부동산을 구매하도록 장려하여 경제 활동을 증가시킬 수 있다.
부정적인 측면에서는 집값 하락이 건설경기와 관련 업종의 하락으로 이어져 고용시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
전반적으로 집값 하락이 '나쁘다'는 것인지 아닌지는 개인의 상황과 더 큰 경제적 맥락에 달려 있다.
집값 하락이 천재지변인 것 마냥.
집값 하락 자체는 경제 전반적인 관점에서 나쁘게 볼 일이 아니다.
"만약 주택가격이 소득에 비해 하락한다면 우리는 경제적인 여유가 더 생길 것이고, 새로운 집에 투자할 여력도 더 생길 것”이기 때문이다.
집값이 올라야만 건설경기가 활성화되고 경제가 좋아진다는 식의 논리는 전혀 경제학적 근거가 없는 엉터리 주장이다. 그러면 자동차 가격도 올라야 하고 밥값, 옷값, 통신료도 올라야 한다.
결국 소비자의 편익이 아니라 공급자의 이해관계에만 초점을 맞춘 궤변에 불과하다. 오히려 공급자는 생산성을 높여, 다시 말해 더 좋은 집을 더 싸게 만들어 수익을 올려야 한다.
경제학적으로 보면, 집값 상승은 미래 구매자의 희생을 토대로 현 소유자의 부를 상승시키는 분배상의 문제다.
집이 없는 사람으로부터 집이 있는 사람으로 부가 이전된다는 것이다.
내 집 마련이라는 소박한 꿈을 재테크 열풍으로 변질시켜온 우리 사회가 무언가 단단히 착각에 빠져 있는 것은 아닐까?
(토머스 쉴러 주장 발췌)
금융의 가장 중요한 과제, 즉 사회 안정에 대한 리스크 관리보다는 금융을 이용한 직접적인 부가가치 창출에만 목을 매는 행태는 여러 위기 과정에서 끔찍한 결과를 빚으며, 도리어 현대 금융의 순기능마저 질식시키고 있다.
장기적으로 주택가격이 떨어질 수밖에 없는 이유
바우몰의 법칙
기술 발전에 호의적인 재화 혹은 서비스의 생산비용은, 기술 발전에 호의적이지 않은 재화나 서비스의 생산비용에 비해 시간이 지날수록 감소된다는 이론
보틀넥 인플레이션 bottleneck inflation
일부 생산 요소의 부족으로 애로가 발생함으로써 생산 능력의 증가 속도가 수요의 증가 속도를 따라가지 못해 병목현상으로 물가가 상승하는 현상 .
건축자재로 이용할 수 있는 많은 다른 자원들이 있으므로, 주택 서비스가 다른 것에 비해 상대적으로 부족해질 것이라고 전망하기는 다소 어렵다. 즉 보틀넥 인플레이션이 발생하는 대상이 주택이 되기는 어렵다는 말이다.
물론 대중들은 이런 기본적인 경제적 진리를 모르고 있다. 그리고 이러한 이해 부족은 주택 건설에 쓰이는 자원이 고갈되고 있다는 잘못된 인식과 더불어, 투기적 버블이 확산되는 데 일조하고 있다
장기적으로 주택가격이 떨어질 수밖에 없는 이유
새로운 도시 프로젝트들은 주택가격 상승을 억제할 장기 트렌드 가운데 하나다. 이 프로젝트로 인해 선호하는 지역의 토지 부족 현상이 해소될 것이라는 얘기는 아니다. 다만 100년에 걸쳐 점점 더 많은 토지 개발이 이루어졌고, 토지가 보다 집약적으로 이용되고 있으며, 보다 효율적인 토지 개발을 위해 다른 지역 및 국가로의 이주가 이루어져 왔다는 얘기다. 새로운 도심들은 언젠가는 기존의 도심들과 경쟁하게 될 것이고, 기존 도심들의 가치를 떨어뜨려 그 지역들의 주택가격을 하락시킬 것이다. 즉, 언젠가 주택가격은 떨어진다.
주택가격 하락은 결코 나쁜 소식이 아니다. 주택 부족은 결코 희소식이 아니다.
정부가 부동산 신화의 정당함을 뒷받침해주고, 주택가격 붕괴를 막는 공공정책을 세워야 한다는 생각은 매우 잘못된 생각이다. 물론 단기적으로 볼 때 주택가격 하락으로 경제가 붕괴될 수도 있고, 시스템 전체에 부정적인 영향을 미칠 수도 있다.
그렇지만 장기적으로 보면 주택가격 하락은 분명 좋은 일이다.
이러한 장·단기 역설은 비슷한 역설을 펼치는 케인스 경제 이론을 연상시킨다. 갑작스런 저축률 상승이 경기 침체를 유발할 수 있으므로, 단기적으로는 갑작스런 저축률 상승을 두려워하지만 장기적으로는 저축률 상승을 환영한다.
왜냐하면, 우리는 미래를 위해 투자할 자원이 필요하기 때문이다.
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