당신의 집값이 오를 지, 떨어질 지 알려드립니다.

당신의 집값이 오를 지, 떨어질 지 알려드립니다.

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본문 내용 카드뉴스

 

당신의 집값이 오를 지 떨어질 지 알려드리겠습니다.

어느 날, 낯선 사람이 당신에게

‘당신이 소유하고 있는 집값이 오를 지 떨어질 지 알려드리겠습니다.’ 라고 한다.

당신은 의심은 가지만, 그냥 한 번 들어보기로 한다.

 

Case 1. 당신의 집값은 떨어집니다.

당신은 신경이 거슬린다. 왜 집값이 떨어지는가?

집값은 어차피 오를 수밖에 없는데.

당신이 뭘 안다고 내 집값이 떨어진다 만다 하는 지 화가 날 것이다.

 

Case 2. 당신의 집값은 오릅니다.

당신은 흡족하다. 역시 내가 집을 잘 산 것 같고, 위치를 잘 잡은 것 같고 내 안목이 훌륭하다고 생각한다. 이미 그 사람이 어떤 근거로 그런 말을 했는지는 안중에도 없고 자신이 원하는 답변이 나와서 만족스러울 뿐이다.

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인간의 보호 본성으로 인해, 질문을 듣는 순간 당신은 이미

‘당연히 올라야지.’라는 생각이 마음 속 한 켠에 있을 것이다.

그 의견이 부정당하는 순간 당신은 집값 하락에 대한 근거를 찾기보다

부정적인 말을 한 사람을 나쁘게 매도할 근거를 찾고 있을 것이다.

 

우리는 왜 집값이 오른다고 생각할까?

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2000년대 초부터, 부동산 시장에 대한 낙관적인 시각이 분명 크게 눈에 띄었다. 칼 케이스와 토머스 쉴러는 시장이 호황을 누리고 있었을 때인 2005년에 설문조사를 실시한 적이 있다.

샌프란시스코 주택 구매자들에게 향후 10년 동안 예상주택가격을 물었다.

중간 예상 가격은 연간 9퍼센트 상승이었고, 평균 예상 가격은 연간 14퍼센트 상승이었다. 응답자들 가운데 약 3분의 1이 큰 기대를 갖고 있었다.

심지어는 연간 50퍼센트 상승을 기대하는 이도 있었다.

샌프란시스코의 주택 구매자들은 대체 무엇을 근거로 그런 예상을 했던 것일까?

그들은 주택가격이 급등하는 현실을 보았고,

그러한 상승에 대한 다른 이들의 해석을 들었다.

우리는 다른 이들의 해석이나 기대가 전염되는 현실을 목격했던 것이다.

이러한 현상은 인터넷과 SNS가 발달한 현재, 가장 심하다.

사실 대중들은, 어떻게 하면 집값이 오르고 집값이 내리는지 설명할 수 없다.

아주 뛰어난 경제학자도 모든 것을 설명할 수 없다.

인간의 행동경제학적 특징 때문이다.

 

우리는 왜 집값이 오른다고 생각할까?

부동산 붐 동안 어떤 일이 발생하면(예를 들어 사업 지역의 재개발 호재 등), 그중에서 중요한 부분이 많은 이들의 관심이 쏠려 있는 시장에 의해,

그리고 시장에서 목격한 가격에 의해 각색될 뿐 아니라, 언론매체에 의해 부풀려진다.

여기서 '부풀려진다'는 것은 무슨 의미인가?

언론은 가격 움직임에 관한 여러 가지 이야기들을 만들어낸다.

가격이 상승 움직임을 보일 때, 언론은 '새로운 시대'에 대한 이야기들을 추가로 손질하여 호도한다. 여기서 순환 고리가 만들어진다.

즉, 가격 상승이 '새로운 시대' 이야기에 대한 믿음을 강화시키고,

그러한 이야기들의 전염력이 더욱 강해져 가격 상승을 한층 부추김으로써 투기적 버블 시기에 '가격 상승-이야기 -가격 상승'이라는 순환 고리가 형성된다.

이러한 순환 고리는 '가격 상승-경제활동-가격 상승'이라는 양상도 띤다.

투기적 가격 상승으로 인해 실질적으로 사람들 사이에 경제에 대한 낙관적인 시각이 확산되어 소비가 더욱 증가하고, 그 때문에 경제가 더욱 성장하고,

그 때문에 낙관적인 시각이 더욱 확산되고, 그 때문에 가격이 한층 상승하는 순환 고리가 형성되는 것이다.

보통 경제적 번영을 이루어냈다는 의식이 투기적 버블을 부추기는 결과를 초래하지만, 실질적으로는 경제의 기초여건이 좋아져서가 아니라

버블 그 자체가 그러한 비교적 추가의식을 불러일으킬 수도 있다.

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낙관적 시선이 부른 서브프라임 모기지 사태

투기적 버블은 '인포메이션 캐스케이드’에 의해 발생할 수 있다.

단순히 다른 사람들 모두가 틀릴 수는 없다는 생각 때문에,

특정집단에 속한 사람들이 일반적인 정보를 신뢰하고 독자적으로 수집한 개별 정보를 무시할 때 인포메이션 캐스케이드가 발생한다.

이렇듯 독자적으로 수집한 정보를 무시하고 대신 일반적인 정보에 따라 행동할 경우 사람들은 대개 독자적으로 수집한 정보에 대해 함구하게 된다.

따라서 그들이 속한 집단은 그 정보를 이용할 수 없게 되고, 그 집단이 판단을 내리는 데 그 정보가 아무런 영향을 미칠 수 없게 되어 궁극적으로 그 집단의 정보의 질이 점점 떨어지게 된다.

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서브프라임 모기지 사태 때 대출기관들은 대출 기준이 보다 느슨한 대출상품에 대한 소비자들의 요구를 받아들였다. 그것은 대출기관들 역시 버블에 대한 ＇환상＇을 믿었기 때문이다. 대출기관들이 되판 모기지들에 투자한 투자자들도 마찬가지였다.  무서류 대출이 일반화된 시기, 그리고 옵션부 조정금리부 모기지와 여타 의문스러운 새로운 유형의 모기지 상품들이 확산된 시기가 부동산 급등 시기와 일치하는 것도 이 때문이다.

게다가 신용평가기관들이 취약한 모기지 관련 증권들에 AAA 등급을 주었다. 그것은 그들 역시 버블이 터지지 않으리라 믿었기 때문이다.

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어떻게 그렇게 많은 사람들이 몰랐을까?

과거 주식시장 붐은 경제에서의 자신의 역할에 대한 일반인들의 사고를 변화시켰다. 누구나 주식투자로 거액을 벌 수 있다는 생각이 확산되었다.

단순히 투자 전략과 관련된 사고만 바뀐 것이 아니라, 사람들의 자아를 지탱하고 있는 자긍심 구조까지 변화시켰다.

즉, 오랫동안 국민 정서의 근간을 이루었던 프로테스탄트 직업윤리가 변화를 겪으면서, 사람들은 단순히 열심히 일하기만 하는 사람들을 더 이상 존경하지 않게 되었던 것이다. 진정으로 존경받으려면, 열심히 일할 뿐 아니라 현명한 투자자가 되어야 했다.

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어떻게 그렇게 많은 사람들이 버블에 사로잡힐 수 있었을까?

그들은 버블을 단순한 전환점으로 보지 않았다.

잠시 편승했다가 시장 상황이 반전되기 전에 빠져나와야 하는 단순한 전환점 말이다.

그들은 미래를 계산하지 않았다.

그들은 붐이 영원히 계속 이어지리라는 이야기를 믿었다.

변곡점이 올 때를 생각하지 않았고, 당장 모두가 돈을 벌었다는 말에 현혹되서 주식투자, 부동산 매매를 하기에 급급했다.

당신만의 독자적인 시각을 길러야 한다.

당신의 선택에는 당신이 책임을 지게 될 것이다.

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