저당권은 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고(부동산) 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권(민법) 이다.
쉽게 풀어설명하면 돈을 빌리면서 내 부동산을 담보로 잡을 때 설정되는 물권이다.
저당권은 1회성 거래에서 잡히고 채무를 상환하면 즉시 효력이 사라진다.
또한 5천만원을 빌렸다면 정확히 5천만원이 저당잡힌다.
근저당권은 다르다.
근저당권은 다음과 같은 상황에서 설정한다.
현재로서는 금액이 얼마가 될 지는 모르나, 앞으로 발생하게 될 거래 관계(다회성 거래)에 대하여 최고 한도 금액(채권최고액)을 상호 간에 정하여 미리 담보를 설정하는 것.
근저당권은 그래서 다회성 거래에서의 안전장치로 사용된다.
채권 최고액은 법률상 120%까지 설정할 수 있다.
다회성 거래에 적용되는 권리이므로, 중간에 대금을 완납해도 "등기에서 말소되지 않는 한" 권리의 효력이 유지된다.
채권의 우선순위까지 유지된다.
*채권의 우선순위란?
기업 간의 물건 납품 거래를 할 때, 물건을 납품하는 사람들은 거래 대금을 받지 못할 위험에 대비하여 근저당권을 설정한다. 거래 전에 근저당이 잡혔으므로, 이후 발생하는 거래들보다 우선순위가 먼저가 된다.
근저당을 설정한 뒤 발생하는 채권의 우선순위는 근저당을 설정한 날짜에 소급(거슬러 올라가서)해서 적용된다.
그렇다면 왜 은행에서는 주택담보대출 등을 할 때 건물주에게 근저당권을 설정할까?
저당권과는 달리 근저당권은 채권최고액을 설정할 수 있으므로, 채무자가 제때 돈을 상환하지 못하여 이자가 밀리게 될 경우를 대비할 수 있다.
또한 금액을 상환한 뒤에도 근저당권 말소를 하지 않으면 효력이 유지되기에, 다시금 돈을 빌릴 때 본인들의 채권을 우선순위로 둘 수 있어서 돈을 받기에 유리하다.
부동산 거래를 할 때, 등기부등본에 근저당권이 잡혀있다면, 집주인이 융자를 다 갚았더라도 그 집은 안전한 상태가 아니다. 언제 집주인이 그 집을 담보로 다시 돈을 빌릴 지 모르기 때문이다.
건물주가 근저당권이 설정되어있는 은행에 다시 돈을 빌리면, 세입자가 입주한 뒤라도 근저당권을 설정한 날짜가 세입자가 입주하기 전이기 때문에 세입자보다 근저당권(채권)의 우선순위가 높다.
즉, 시기상 세입자가 입주한 뒤 빌린 돈이 세입자보다 선순위가 되는 것이다.
쉽게 말하자면 집주인은 세입자에게 돌려줄 전세보증금보다 은행에게 빌린 돈을 갚아야 할 의무가 우선이 되는 것이다.
이 때문에 세입자는 전세 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있다.
따라서 등기부등본에 근저당권이 설정되어있다면, 세입자는 반드시 "근저당권 등기 말소"를 요청하고 말소가 된 것을 확인한 뒤에 계약을 진행해야 한다.
**집주인들은 왜 융자를 다 갚았음에도 근저당권 말소를 하지 않을까?
이는 은행 입장에서 생각해보면 간단하다. 집주인이 근저당권 말소를 하고 세입자를 받는다면, 집주인이 다시 그 주택을 담보로 대출을 받을 때, 우선순위는 누구인가? 세입자다.
즉, 돈을 세입자에게 먼저 돌려주고 그 다음 순위가 은행이라는 소리다.
다시 말하면 부동산이 경매에 넘어가더라도 은행 입장에서는 돈을 못 받을 확률이 올라가는 것이다.
은행은 굳이 손해볼 장사를 하지 않을 것이므로 이 집주인에게는 돈을 빌려주지 않을 것이다.
그렇게 되면 집주인의 자금 순환이 어렵게 될 것을 알기 때문에 집주인은 근저당권 말소를 하지 않는 것이다.
또한 근저당권 말소를 하지 않으면 다음에도 돈을 빌리기 편해지기 때문에 집주인은 근저당권 말소를 꺼리는 경향이 있다.
(모든 집주인이 그렇다는 것은 아니고, 근저당권 말소를 피하는 대표적인 이유에 대해서 서술한 것이다.)
집주인이 전세금을 받고 그 돈으로 융자를 갚은 뒤 근저당을 말소한다는 경우는, 약속을 지킨다면 문제가 없지만 약속을 못(안)지키는 경우가 더러 있으니 조심하는 것이 좋다.
또한 집을 볼 때, 집주인의 융자가 많은데 전세로 나온 집은 피하는 것이 좋다. 임대인의 자금 사정이 좋지 않다는 뜻이다.
이 외에도 세입자가 전세 보증금을 받기 위해 할 수 있는 노력은 다음과 같다.
1. 대출을 일부 상환했다면, 근저당권 금액을 줄이기 위해 집주인에게 감액 등기를 요청한다.
2. 계약 특약을 추가한다. (더 이상 이 집을 담보로 추가 대출을 받지 않을 것...)
3. 전세 반환 보험을 든다.